Társasházi Polgár

Közgyűlések időszakát éljük országszerte, hiszen a törvény által előírt és minden évben kötelezően megtartandó, az éves elszámolásról, a költségvetés megállapításáról szóló közgyűlést május 31-éig meg kell szervezni, le kell bonyolítani minden társasháznak. (Társasházi törvény 35.§ (1).)

A közgyűlésre valamennyi tulajdonostársat, társasházi polgárt írásban kell meghívni, illetve egy-egy példányát a meghívónak a társasházon belül jól látható helyre ki is kell függeszteni. A törvényt ismerve fontos megjegyezni, hogy minden tulajdonosnak meg kell küldeni a meghívót írásban is, nem elég csak kihelyezni azt a hirdetőre, vagy más felületre. Ha postán kerül megküldésre a közgyűlési meghívó, érdemes a Törvény szövegében megadott, „a közgyűlés időpontja előtt 8 nappal meg kell küldeni” felszólítást szigorúbban is venni, és akár már jóval korábban érdemes feladni a meghívókat tartalmazó borítékokat. Főként ott, ahol több száz albetétes társasházról van szó, hiszen időbe kerül a levelek kézbesítése. Érdemes belekalkulálni a meghívók és mellékletek postai kiküldésébe a szünnapokat, illetve a hétvégét, amikor nem történik kézbesítés. A kölcsönös tiszteletadás első lépése, a meghívót és mellékleteit jól időzíteni, hogy a tulajdonosok kellően fel tudjanak készülni a közgyűlésre az időben megkapott dokumentumokból. Ezáltal elkerülhetőek kellemetlen félreértések, de elkerülhető akár egy több órásra elhúzódó közgyűlés is, hiszen mindenki már idejében tájékozódhatott a napirendi pontokról .

Tulajdonosként érdemes a következőket tudni.

A közgyűlési meghívónak tartalmaznia kell a Törvényben meghatározottan:

34.§ (1) a) a közgyűlés időpontját és helyét;

b) a közgyűlés levezető elnöke, a közgyűlési jegyzőkönyv vezetője és a jegyzőkönyvet hitelesítő két tulajdonostárs megválasztására, valamint a szavazásra előterjesztett napirendet;

c) részközgyűlések tartása esetén az erre a körülményre történő utalást;

d) a megismételt közgyűlés időpontját és az eltérő határozatképességi szabályra vonatkozó figyelemfelhívást.

A meghívóhoz mellékelni kell a szavazásra előterjesztett napirendre vonatkozó írásos – különösen az éves költségvetésről és elszámolásról elkészített – előterjesztéseket. A meghívó mellékletei tartalmazzák az éves elszámolást, a beszámolót az előző év költségvetéséről, gazdálkodásáról.

Ha a tulajdonos nem tud, vagy nem akar személyesen jelen lenni a közgyűlésen, lehetősége van meghatalmazottat küldeni, aki eljár helyette. A meghívóban szereplő napirendi pontokat a meghatalmazottal célszerű egyeztetni, hogy a szavazáskor tudja képviselni meghatalmazóját. Fontos tudni, hogy a Társasházi törvény szerint a tulajdonostárs által írásban meghatalmazott általános képviselőt a közgyűlésre minden esetben meg kell hívni (Társasházi törvény 33.§ (3)).

Ha szeretné, hogy társasháza közgyűlésén, felkészülten, mint általános képviselő járjunk el az Ön érdekeinek képviseletében, lehetősége van megbízni bennünket tulajdonosi képviselet szakszerű és szabályozott ellátásával.

Személyes egyeztetéshez, kérem, kattintson IDE, és jelezze felénk érdeklődését.

A közgyűlésen a napirendi pontokról minden tulajdonosnak joga van kérdéseket feltenni, vagy véleményt formálni, ez a társasház legnagyobb közös fóruma, sőt több annál, mivel a társasház döntéshozó szerve a közgyűlés. Ez az alkalom, bár sokan szeretnék hamar „letudni”, valójában a társasházi tulajdonosok alkalma, amikor meg tudják vitatni a kérdéses ügyeket, azokban döntéseket tudnak hozni. Nem a közös képviselő, vagy egy-egy mérgelődő lakó magánestje a közgyűlés, hanem a közös képviselet és a társasházi közösség együttműködésének, és a döntések meghozatalának a helye. Amikor az előző évet lezárva, pénzügyileg elszámolnak egymással, és elfogadják a következő év terveit. Amikor újabb egy évre elkötelezik magukat egymás felé: a közös képviselet lelkiismeretes és pontos munkát, a társasház közössége pedig a közös költség megfizetését vállalva fizetségül.

A közgyűlés határozatának – szó szerint – tartalmaznia kell a napirendi pont tárgyát, a megszavazott döntést, továbbá a teljesítés érdekében megszavazott feltételek esetén a határozat végrehajtásának módját, illetőleg feltételeit.

A közgyűlésről jegyzőkönyvet kell felvenni, amelynek tartalmaznia kell különösen:

• a közgyűlést levezető elnök, a jegyzőkönyvvezető és a jegyzőkönyv hitelesítésére megválasztott két tulajdonostárs nevét;
• azt, hogy a megjelent tulajdonostársak nevét, tulajdoni hányadát, továbbá a távol lévő tulajdonostárs által meghatalmazott személy nevét a jegyzőkönyvhöz mellékelt jelenléti ív tartalmazza;
• a közgyűlés határozatképességének megállapítását;
• a tárgyalt napirendek összefoglalását;
• a közgyűlés által meghozott határozatokat szó szerint és a szavazás eredményére vonatkozó adatokat.

A jegyzőkönyvet a közgyűlés levezető elnöke és a jegyzőkönyvvezető írja alá, és azt a közgyűlésen erre megválasztott két tulajdonostárs hitelesíti. A jegyzőkönyvbe bármely tulajdonostárs betekinthet, és arról – a másolási költség megfizetésével – másolatot kérhet. A közös képviselőnek vagy az intézőbizottság elnökének a közgyűlésen meghozott határozatokat a közgyűlés megtartásától számított nyolc napon belül a társasházban jól látható helyen ki kell függesztenie, továbbá ezzel egyidejűleg – ha a szervezeti-működési szabályzat ilyen kötelezettséget előír – azokról valamennyi tulajdonostársat írásban értesítenie kell.

Kapcsolatfelvétel és adatlap.

A cikk szabadon átvehető forrásmegjelöléssel és változtatások nélkül.

dwk/6/2014.

Egyre több társasház kap lehetőséget hitelfelvételre, hogy tervezett beruházásait megvalósítsa (pl. felújítás, liftek korszerűsítése). A hitelfelvétel, illetve annak visszafizetése a közös költség megemelésével járhat, ezáltal osztva meg arányosan a kamatterhek költségeit, a takarékpénztárak terheit a tulajdonostársak között. A megosztás miatt porlasztva érinti a tulajdonostársakat a hitelösszeg nagysága (a hitelező felől a kockázatok csökkentése), a családokat az esetlegesen megemelt közös költség kisebb-nagyobb mértékben megterhelheti. Kisebb társasházak esetén reális veszély lehet a hitel visszafizetési nehézség, ha a családoknak csökken a bevétele, vagy elveszítik jövedelmüket, ez érintheti a társasházak felé fizetendő emelt közös költséget is. Ezért a hitelfelvétel előtt nagy szerepe és felelőssége van a közös képviselőnek, számvizsgáló bizottságnak abban, hogy alaposan utánajárjanak a legoptimálisabb lehetőségeknek a piacon, valamint a beruházás illeszkedjen a társasház terhelhetőségéhez. (Erről a közgyűlést mindig objektíven érdemes tájékoztatni, és az objektív tények ismeretében szavaztatni a kérdésről.)  Ezt nem feltétlenül saját maguknak kell megtenniük bankról bankra, de mindenképpen fontos, hogy minél több ajánlatot nézzenek meg, ezzel minél jobb és kedvezőbb döntési pozíciót alakítva ki maguknak és társasházuknak. (Nagyon gyakori érv az, hogy a megspórolt energia felhasználás költségei fedezik a hitelfelvétel terheit. Erről később fogunk még írni.)

Fontos, hogy a közös képviselő ismerje a társasházi közösség pénzügyi helyzetét (itt nem különféle bevallásokra kell gondolni, hanem egyszerűen a havi rendszerességű közös költség beérkezésekre: hányan vannak elmaradásban, milyen a havi fizetési fegyelme a háznak). Ismerje meg a tervezett hitelösszeg miatt szükséges közös költség emeléssel kapcsolatban a fizetési hajlandóságot, amihez előzőleg akár felmérést, kérdőívet is közreadhat. A közreadott anyagban érdemes lehet írni a tervezett beruházás mérföldköveiről, annak jellegéről, várható összegéről, és az ezek alapján várható költségnövekedésekről. Írásbeli szavazás is kezdeményezhető, ha már vannak árajánlatok, vagy ha vannak konkrét adatok. Könnyebb és egyszerűbb tájékozódni tulajdonosként is a tervezett beruházások mértékéről, összegéről, közös költségre gyakorolt hatásairól, ha azok konkrét megszavazása előtt a részletekről is lehet már gondolkodni, mérlegelni, tervezni. A közös költség növekedésére is fel lehet készülni, ha kellő információ áll rendelkezésre, illetve időben lehet jelezni, ha nem tudják az érintett Társasházi Polgárok felvállalni a többletet. Kisebb lakásszámú társasházi közösségekben nyilván még lényegesebb a körültekintő tervezés, hiszen ott a költségnövekedés tulajdoni hányadra vetítve magasabb lesz, mint egy nagyobb ház esetében, ahol könnyebben eloszlik egy magasabb hitel összege is.

Ha a hitelfelvétel előtt a közös képviselő, a számvizsgáló bizottság és a lakóközösség kellő időben és módon tudja egyeztetni a várható lépéseket, eseményeket és költségvonzatokat, nagyobb eséllyel lesz sikeres a beruházás megvalósítása is. Ezáltal elkerülhető mind a családok túlzott anyagi megterhelése, mind pedig a hitel vissza nem fizetéséből adódó problémák (érdemes tudni, ha társasháznak fizetési nehézségei vannak, akkor a tulajdonosok kollektíven felelősek a társasház vállalásaiért, leegyszerűsítve kezesek,  függetlenül az eddigi teljesítésektől). A körültekintő tervezés, ellenőrzés és a valós anyagi helyzetre tekintettel történő szavazás (akár ellen szavazattal, ha nem tudja vállalni a kiadásokat), minden társasházi polgár érdeke. Ezáltal lehetnek biztonságos megoldások, és biztosan megoldható anyagi helyzetek a társasházakban.

Ha társasháza számára szeretne ellenőrzési feladatokra könyvelői, könyvvizsgálói szakértő segítséget, vagy beruházást tervezve szeretne árajánlatot kérni, egy kattintással megteheti. Lépjen kapcsolatba velünk, állunk rendelkezésére.

A cikk szabadon átvehető, forrásmegjelöléssel változtatás nélkül idézhető .

dwk/5/2014.

A társasház legfőbb döntéshozó szerve a közgyűlés, amelyen valamennyi tulajdonostárs részt vehet. A közgyűlést a közös képviselő, vagy az intézőbizottság elnöke hívja össze. Évente egyszer kötelezően meg kell tartani, de szükség szerint bármikor összehívható a közgyűlés.

Az éves elszámolásról, a költségvetés megállapításáról szóló közgyűlést évente az SzMSz-ben meghatározott időpontig, de egyéb szabályozás nélkül, legkésőbb minden év május 31-ig meg kell tartani.

Kötelező a közgyűlés összehívása, amennyiben azt a tulajdoni hányad 1/10-ével rendelkező tulajdonostársak a szükséges formai és tartalmi elemek betartása mellett, valamint a közgyűlési határozatra tett javaslat megjelölésével írásban kérik. Ha a közös képviselő, vagy az intézőbizottság elnöke 30 napon belül nem tesz eleget a közgyűlés összehívását kérő Társasházi Polgárok kérésének, akkor a 30. napot követő 15 napot meg nem haladó időpontra a számvizsgáló bizottság, ennek elmulasztása esetén az összehívást kérő tulajdonostársak, vagy az általuk írásban meghatalmazott bármely tulajdonostárs jogosult összehívni a közgyűlést. Az érdemi ügyintézésnek alapvető feltétele, hogy a közgyűlés összehívására irányuló erőfeszítés igazolható módon kerüljön átadásra a közös képviselet ellátására jogosultak felé.

A közgyűlésre írásban kell meghívni a tulajdonostársakat, vagy tulajdonostársat meghatalmazás alapján képviselő személyt.

A közgyűlésen, a közgyűléseken a társasházi közösséget érintő, lényegi kérdésekről határoznak a Társasházi Polgárok, így mindenképpen érdemes jelen lenniük - akár személyesen, akár meghatalmazott útján -, hogy tulajdonosi szavazatukkal élhessenek, véleményüket kinyilváníthassák.

Ha szeretné, hogy társasháza közgyűlésén, felkészülten, mint általános képviselő járjunk el az Ön érdekeinek képviseletében, lehetősége van megbízni bennünket tulajdonosi képviselet szakszerű és szabályozott ellátásával.

Személyes egyeztetéshez, kérem, kattintson IDE, és jelezze felénk érdeklődését.

A közgyűlés akkor határozatképes, ha azon az összes tulajdoni hányadnak több mint a felével rendelkező tulajdonostárs jelen van. A közgyűlés meghirdetett napirendjében nem szereplő ügyben nem lehet érvényesen határozatot hozni. Ezért is lényeges, hogy a társasház közössége és a számvizsgáló bizottság kapcsolatban legyen egymással, ismerhessék meg a kérdéseket, teendőket, ötleteket, kerülhessen napirendre minden lényeges kérdés. Hiszen minden olyan ügy, ami kimaradt az aktuális közgyűlés napirendjéből, csak egy újabb közgyűlésen kaphat lehetőséget napirendi ponttá válni, hogy határozathozatalra (elfogadásra, vagy elutasításra) kerülhessen.

A közgyűlésen tulajdonostárs akkor nem élhet szavazati jogával, ha a 30.§-ban szereplő tartozása fennáll, és az ezzel kapcsolatos jelzálogjoggal való megterhelésről hoz döntést a közgyűlés.

30. § (1)³⁵ A közgyűlés a határozatával a legalább három hónapnak megfelelő közös költség összegének befizetésével hátralékba került tulajdonostárs külön tulajdonának és a hozzá tartozó közös tulajdoni hányadának jelzálogjoggal való megterhelését rendelheti el a hátralék megfizetésének biztosítékául.

(2) A határozat meghozatala során a hátralékos tulajdonostárs nem élhet a szavazati jogával, az ő tulajdoni hányadát a határozatképesség megállapításakor figyelmen kívül kell hagyni.

(3) Az (1) bekezdés szerinti határozatot a hátralékos tulajdonostárs részére az e törvényben meghatározott jogorvoslat lehetőségének feltüntetésével kézbesíteni kell.

A Társasházi törvény a közgyűlésről a III.Fejezet 28.§-42.§ rendelkezik.

Amiben csak a közgyűlés határozhat a társasház életében:

28. § A közgyűlés kizárólagos hatáskörében határoz:

a) az alapító okirat módosításáról, a társasháztulajdon megszüntetéséről;

b) a közös tulajdonban álló épületrészek használatáról, hasznosításáról, fenntartásáról és a rendes gazdálkodás körét meghaladó kiadások vállalásáról;

c) a közösséget terhelő kötelezettségek vállalásáról;

d) a közös képviselőnek vagy az intézőbizottság elnökének és tagjainak, valamint a számvizsgáló bizottságnak a megválasztásáról, felmentéséről és díjazásáról;

e) a közösség éves költségvetésének és elszámolásának, a számviteli szabályok szerinti beszámolójának elfogadásáról, valamint a közös képviselő vagy az intézőbizottság részére a jóváhagyás megadásáról;

f) a közös képviselő (az intézőbizottság elnöke, tagja), illetőleg a számvizsgáló bizottság elnöke, tagja (az ellenőrzési feladatot ellátó tulajdonostárs) ellen kártérítési per indításáról, illetőleg büntetőfeljelentés megtételéről;

g) polgári jogi vita esetén permegelőző közvetítői eljárás kezdeményezéséről;

h) minden olyan ügyben, amelyet a szervezeti-működési szabályzat nem utal a közös képviselő vagy az intézőbizottság, illetőleg a számvizsgáló bizottság hatáskörébe.

 Kérdések esetén, szívesen állunk rendelkezésére, keressen bennünket bizalommal.

 A cikk szabadon átvehető forrásmegjelöléssel és változtatások nélkül.

dwk/4/2014.

Minden társasháznak érdeke, hogy közös képviseletét a megfelelő személyre bízza. Az ideális elképzelés az lehetne, hogy a közös képviselő harmonikus kapcsolatban működjön együtt a számvizsgáló bizottsággal, és mindenki zökkenőmentesen végezze a dolgát, a közösség legnagyobb örömére és megelégedésére. Ez az igénye minden társasházi polgárnak jogosan meg lehet, hiszen mindannyian szeretünk nyugodt körülmények között élni.

A közös képviselő és az intézőbizottság feladatait, jogait és működésük valamennyi feltételét a Társasházi törvény III. fejezete 43-50.§ szabályozza. A társasházkezelésről a Társasházi törvény teljes IV. fejezete rendelkezik (52-55.§). A közös képviseleti tevékenységet elláthatják maguk a tulajdonosok (közös képviselő vagy intézőbizottság), vagy végezheti vállalkozói igazolvánnyal rendelkező személy, vagy gazdasági társaság, vagyonkezelő szervezet. A törvényben kötelezően előírt feltételek szerint a tevékenységet végző személynek rendelkezni kell a jogszabályban előírt szakképesítéssel, nem áll szolgáltatási tevékenységtől való jogerős bírói eltiltás hatálya alatt, nincs köztartozása, a területileg illetékes jegyzőnél bejelentette a tevékenység folytatását (nyilvántartásba vette a jegyző). Ezen felül előnyös lehet, ha rendelkezik gazdasági, jogi, műszaki ismeretekkel, van ügyviteli gyakorlata és jó kommunikációs, problémamegoldó képessége. Ezért jó megoldás lehet, ha olyan cégként végzi feladatait a közös képviselet, ahol megtalálhatóak benne mind a kötelező előírások, mind az előnyös képességek.

Cégünk rendelkezésére áll, ha közös képviselőt, társasházkezelőt keres. A jobb döntési pozíció kialakítása érdekében kérjen egyedi árajánlatot - egy kattintással - társasháza részére.

A közös képviselő, ill. az intézőbizottság főbb feladataiközt szerepel a közgyűlési határozatok előkészítése és végrehajtása, a közgyűlési határozatok és végrehajtásukról szóló nyilvántartások vezetése. Intézkedések az épületfenntartás biztosítása érdekében, költségvetési javaslat elkészítése, a fizetendő közös költség elfogadtatása, beszedése és kezelése, az éves elszámolás elkészítése. A 43/A § alapján a rezsicsökkentésről tájékoztatási kötelezettsége van (részletesen lásd a törvényben). A társasház képviselete harmadik féllel szemben, valamint ellenőrizni a társasházkezelőt, amennyiben nem maga látja el a tevékenységet, szintén a közös képviselő, vagy az intézőbizottság feladata. A társasházkezelő tevékenységi körébe tartozik gazdasági ajánlat készítése az épület fenntartására vonatkozóan, valamint, hogy a megbízási szerződésében foglaltak szerint szervezi az üzemeltetési és karbantartási feladatokat, irányítja és ellenőrzi a tervezett felújításokat. Megbízási szerződése szerint javaslatokat dolgoz ki a társasház gazdálkodása, a közös tulajdonú épületrészek hasznosítása tekintetében, vezeti a társasház könyvelését, benyújtja az adóbevallásokat, közreműködik a pénzügyi tervezésben, és az elszámolás, ill. a beszámoló elkészítésében. Fontos szerepe van abban, hogy szervezési feladatokat lát el (pl. ügyfélszolgálat vagy közgyűlés előkészítése).

A társasház tulajdonosainak elsődleges érdeke, hogy olyan közös képviselő, intézőbizottság, vagy társasházkezelő intézze házuk ügyeit, aki kellően tájékozott, a kötelező előírásoknak megfelel, és rendelkezik (leg)nagyobbrészt az előnyös elvárásokkal is. Aki komolyan veszi a feladatot, hogy a társasházban élő polgárokért kell dolgoznia.

 …mert minden Társasházban Polgárok élnek!

 A cikk szabadon átvehető és idézhető forrásmegjelöléssel.

 dwk/3/2014.

Minden társasházi közösség érdeke a számvizsgáló bizottság megválasztása, és a számvizsgáló bizottság társasházat támogató működése. A számvizsgáló bizottság tagjai a társasházi közösségben tulajdoni hányaddal rendelkező lakók közül választhatók, elnököt pedig a megválasztott lakók közül nevezik meg. Joguk és lehetőségük a közös képviselő vagy az intézőbizottság munkájának ellenőrzése. A számvizsgáló bizottság, mint a társasház tulajdonosi bástyája, javaslatokat tehet és közgyűlést is összehívhat, ha a szükség megkívánja. A fentiekben felsoroltak alapján megállapítható, hogy a számvizsgáló bizottság tagjai és elnöke a közösség érdekeinek közvetlen képviselői a társasház életében.

Miért nincs akkor minden társasházban számvizsgáló bizottság? Miért van sok helyen, hogy maguk a tulajdonosok idegenkednek attól, hogy fenntartsák a számvizsgáló bizottságot, vagy tagjai legyenek?

A jól működő és megfelelően vezetett számvizsgáló bizottság a társasházi közösség érdekeit tudná életszerűen és naprakészen érvényesíteni, és a közös képviselővel közösen, megfelelő kommunikációval, sokkal kevesebb kétely, kérdés maradna a tulajdonosokban a beruházások, felújítások, javítási munkák és általában a társasház kezeléssel kapcsolatban. Talán szerepet játszhat az idegenkedésben az, hogy nem kötelező létrehozni számvizsgáló bizottságot minden társasházban (hangsúlyozzuk, hogy mindenhol érdemes létrehozni, csak kötelezve nincs rá, például a 25 lakásnál kisebb társasházi közösség). Ezáltal sokan talán úgy gondolhatják, jobb azoknak, akiknek nem kötelező, mert abból a téves beidegződésből indulhatnak ki, hogy ami kötelező, az csak rossz lehet. Ehhez képest a kötelező dolgok időnként igen hasznosak, sőt nagyon fontosak is lehetnek. Nem lehet eléggé kiemelni és hangsúlyozni, hogy a számvizsgáló bizottság tagjai a tulajdoni hányaddal rendelkező, ott lakó társasházi polgárok közül kerülnek megválasztásra, és olyan munkát végeznek, amellyel saját és tulajdonostársaikképviseletét is ellátják, a törvényben szabályozott módon. A számvizsgáló bizottság jogait, feladatait a Társasházi törvényszabályozza (bővebben az 51.§ -ban). Tehát a számvizsgáló bizottság létrehozása és fenntartása minden társasházi közösségnek elsődleges érdeke (kellene, hogy legyen).

Számvizsgáló bizottságot kötelező létrehozni a 25 lakásnál nagyobb társasházakban. Ezekben a nagyobb közösségekben sajnos már kevésbé van meg az ismeretség, nem biztos, hogy megvan a kölcsönös bizalom vagy informális kapcsolat a társasház polgárai között. Ettől függetlenül a számvizsgáló bizottságok ezekben a nagyobb társasházi közösségekben is a tulajdonosokat képviselik, felügyelve a társasház életét, annak lényegesebb időszakait, eseményeit. Talán vannak, akik a számvizsgáló bizottság tagjaira nehezedő teher vagy felelősség súlyát nem szeretnék felvenni, és ezért tűnnek közönyösnek a társasházukban zajló választásokon. Kétségtelen, hogy a számvizsgáló bizottság tagjainak vannak feladataik és van felelősségük. Ezért célszerű olyan tagokat választani, akiknek megfelelő szabadideje és lelkesedése van a feladat ellátásra. Több tag esetén akár megosztva is végezhetnek feladatokat, akár érdeklődési körök szerint megosztva. Szem előtt tartva társasházi közösségük érdekeit, együttműködve tulajdonostársaikkal és a közös képviselővel. Lényeges a folyamatos párbeszéd a tulajdonostársak, a számvizsgáló bizottság és a közös képviselő között. Kölcsönös együttműködés esetén hatékonyan tud épülni és szépülni a lakókörnyezet is, és a tulajdonosok is elégedettebbek, nyugodtabbak lehetnek. Ezért a fogadó órák megtartása és látogatása is igen fontos.

Mi történik ott, ahol nincs számvizsgáló bizottság? Ki láthatja el az ellenőrzési feladatokat?

Ahol nincs számvizsgáló bizottság a társasházban, ott az SzMSz-ben kell szabályozni a közösség ellenőrzési jogkörét és feladatait. Az SzMSz előírhatja, hogy az ellenőrzési feladatokat évente a közgyűlés határozatával felhatalmazott tulajdonostárs lássa el. A Társasházi törvény említést tesz egy olyan esetről,amikor számvizsgáló bizottságot nem tud kijelölni a társasház, és nem tud tulajdonostársat sem felhatalmazni a közgyűlés (51.§ (5) pontban). Ilyen esetben számvizsgáló bizottság helyett – a társasház SzMSz-e erről szóló rendelkezése esetén – a társasház megbízhat a Számviteli törvény szerint, regisztrált okleveles könyvvizsgálót, vagy könyvviteli szolgáltatás végzésére jogosult szolgáltatót, vagy olyan gazdálkodó szervezetet, céget, amelynek van ilyen tagja vagy alkalmazottja (regisztrált okleveles könyvvizsgáló, vagy regisztrált mérlegképes könyvelő).

Ha az Ön társasházában nincs számvizsgáló bizottság, vagy szeretnék a társasházi számvizsgáló bizottsági feladatokkal a Törvényben előírt módon megbízni Cégünket, keressen meg bizalommal.

A cikk szabadon átvehető, módosítások nélkül és forrás megjelöléssel idézhető.

dwk/2/2014

2014. április 2-án tartotta konferenciáját „A társasházak feletti törvényességi felügyelet gyakorlati kérdései”címmel a Társasházak és Társasházkezelők Országos Egyesülete és a Társasházi Háztartás.

Dr. Bék Ágnes, a TTOE elnöke előadásában beszélt a Társasházi törvény változásaival kapcsolatban felmerült szakmai és gyakorlati kérdésekről. Különösen a rezsicsökkentés kapcsán adódó feladatok gyakorlati, a tulajdonosok és lakók tájékoztatásával összefüggő kérdéseire tért ki. Ahogyan arról mi is egy korábbi cikkünkben írtunk már, A rezsicsökkentés és a jó szolgáltatás címmel, elnök asszony is azt hangsúlyozta, hogy ahol a társasházkezelők eddig is pontos nyilvántartásokat vezettek, ott továbbra sem okoz nehézséget sem a kimutatások elkészítése, sem az elkülönítések (magánszemély vagy szerződéses céges bérlő) bejelentése a közművek felé.

A törvényességi felügyelet a gyakorlatban például azt a fontos változást is hozta, hogy a társasházak feletti törvényességi felügyeletet ellátó jegyzőhöz probléma és jogsértés esetén fordulhatnak tulajdonosok is, a számvizsgáló bizottság tagjai is, de akár maga a társasházkezelő is. Vagyis a törvényességi felügyeletnek lett ezáltal minőségbiztosítási és törvényesség biztosító hatása is egyben. Tulajdonosként lehet élni a jegyző felé írásos megkereséssel, például, ha törvénytelenséget tartalmaz egy – akár már korábban – elfogadott SzMSz, vagy alapító okirat. A jegyző ebben az esetben kötelezheti a közgyűlést új SzMSz elfogadására. Élhet a jegyző felé felügyeleti kérelemmel az a társasházkezelő is, aki úgy érzi, a leváltása körül nem volt minden törvényileg szabályos vagy megfelelően rendezett a közgyűlésen. A 60 napos határidő, amit eddig a közgyűlési határozatok megtámadhatóságára hoztak, ezzel megszűnt. Bárki, bármikor jelezheti a kétséges határozato(ka)t a jegyző felé. Alapvetően tehát nem az egymás jelentgetése a célja ennek a törvényességi felügyeletnek, hanem a társasházi viszonyok tisztázása, a törvénynek megfelelő SzMSz-szel, szabályozással, kezeléssel és működéssel.

Szintén egy új változás, amire elnök asszony felhívta a figyelmet, hogy a Társasházi törvénybe bekerült a fogyasztóvédelmi eljárás lehetősége. A törvény 43/A.§ (4)-(6) pontjai tartalmazzák. A törvény 43/A.§ teljes szövegét lásd lentebb.

(4) Az (1)-(3) bekezdés a fogyasztóvédelemről szóló 1997. évi CLV. törvény (a továbbiakban: Fgytv.) alkalmazásában fogyasztóvédelmi rendelkezés. (5) A fogyasztóvédelmi hatóság eljárására az Fgytv.-t kell alkalmazni, azzal, hogy a közös képviselő vagy az intézőbizottság tagja az Fgytv. alkalmazásában vállalkozásnak minősül akkor is, ha természetes személy vagy önálló foglalkozásán vagy gazdasági tevékenységi körén kívül eső célból jár el. (6) Ha a fogyasztóvédelmi hatóság eljárása során megállapítja az (1) bekezdésben foglaltak megsértését, a kiszabott fogyasztóvédelmi bírság megfizetésére a közös képviselő vagy az intézőbizottság köteles, a társasházat helytállási kötelezettség nem terheli. A bírság megfizetéséért az intézőbizottság tagjainak felelőssége egyetemleges.

A tájékoztatók elhelyezésének kérdése tehát egyáltalán nem sokadlagos kérdés, meg kell oldani a törvényben megfogalmazottak teljesítését. A konferencián elhangzott többször annak a lehetősége, hogy ahol csak mód van rá, zárható hirdetőkkel igyekezzenek a feltételnek megfelelni a társasházkezelők, mert onnan „nem fújja le a huzat” a tájékoztatókat. Sajnos persze, ahogy azt a jelenlevők is megvitatták, legtöbb esetben nem a lépcsőházi huzat a legnagyobb probléma, hanem az emberi figyelmetlenség. Ezért kapott nagy hangsúlyt a konferencián a türelem és felkészültség fontossága.

A konferencia záróelőadása végén elhangzott kérdésekre adott válaszokból is érezhető volt, mennyire lényeges a tulajdonosok és társasházkezelők közötti kölcsönös együttműködés és türelem megléte, kialakítása. Ahogy mottónk is tartja: …mert minden Társasházban Polgárok élnek!

Kérdések esetén keressen bennünket bizalommal.

A jól végzett és panaszmentes munka elérhetősége: www.tarsashazipolgar.hu

43/A. §⁵² (1) A közös képviselő vagy az intézőbizottság – többletdíjazás felszámítása nélkül – a rezsicsökkentések végrehajtásához kapcsolódóan tájékoztatja a tulajdonostársa(ka)t

a) minden hónap 15. napjáig, legalább 45 nap időtartamra kifüggesztve – az 1. mellékletben meghatározott formában és tartalommal – írásban, figyelemfelkeltő és a fogyasztók által jól látható módon elhelyezett hirdetmény útján a közös tulajdonú épületrészeket érintő, valamint a 24. § (2) bekezdés b) pontja szerinti közüzemi szolgáltatások díjai vonatkozásában a rezsicsökkentések eredményeként a társasház tekintetében jelentkező megtakarításokról költségnemenkénti bontásban,

b) minden év február 15. napjáig, írásban, a közös tulajdonú épületrészeket érintő és a 24. § (2) bekezdés b) pontja szerinti közüzemi szolgáltatások díjai vonatkozásában a rezsicsökkentés egyes közszolgáltatási területeken történt bevezetése óta, az annak eredményeként a tulajdonostárs külön tulajdonú lakása és a nem lakás céljára szolgáló helyisége tekintetében jelentkező megtakarításairól a 24. § (2) bekezdés a) és b) pontja alapján számított költségnem szerinti bontásban és évenként összesítve, és

c) a 35. § (1) bekezdése szerinti időpontig a 48. § (1) bekezdés g) pontjában foglaltakról.

(2) Ha valamely közüzemi szolgáltató az adott hónapban nem állít ki a társasház számára számlát, úgy az (1) bekezdés a) pontja szerinti tájékoztatásban e költségnem tekintetében elegendő erre a tényre utalni.

(3) Ha a társasház valamely közüzemi szolgáltatás tekintetében nem részesült a rezsicsökkentésből eredő megtakarításban, akkor a közös képviselő vagy az intézőbizottság köteles ennek indokát a tájékoztatásban érthető és világos módon szerepeltetni. Ha a társasház a villamos energiát vagy földgázt nem egyetemes szolgáltatás keretében vételezi, akkor a tájékoztatásban azt kell feltüntetni, hogy ezen okból az említett területen a társasház nem jogosult a rezsicsökkentésre.

(4) Az (1)-(3) bekezdés a fogyasztóvédelemről szóló 1997. évi CLV. törvény (a továbbiakban: Fgytv.) alkalmazásában fogyasztóvédelmi rendelkezés.

(5) A fogyasztóvédelmi hatóság eljárására az Fgytv.-t kell alkalmazni, azzal, hogy a közös képviselő vagy az intézőbizottság tagja az Fgytv. alkalmazásában vállalkozásnak minősül akkor is, ha természetes személy vagy önálló foglalkozásán vagy gazdasági tevékenységi körén kívül eső célból jár el.

(6) Ha a fogyasztóvédelmi hatóság eljárása során megállapítja az (1) bekezdésben foglaltak megsértését, a kiszabott fogyasztóvédelmi bírság megfizetésére a közös képviselő vagy az intézőbizottság köteles, a társasházat helytállási kötelezettség nem terheli. A bírság megfizetéséért az intézőbizottság tagjainak felelőssége egyetemleges.

(7) Rezsicsökkentés alatt a rezsicsökkentések végrehajtásáról szóló 2013. évi LIV. törvény 9. §-ában foglaltakat kell érteni.

 A cikk szabadon átvehető, módosítások nélkül és forrás megjelöléssel idézhető.

dwk_1_2014

Érvényben van a 2013. évi LIV. törvény a rezsicsökkentések végrehajtásáról, és ez a törvény összefügg a szolgáltatások jó minőségével, valamint rendelkezéseinek esetleges be nem tartása a közös képviselet (ideértve az intéző bizottságot is) működését is érinti. A társasházi törvény több szakasza (43/A. § és 48. §) foglalkozik a rezsicsökkentés témakörével. Az 1. melléklet a 2003. évi CXXXIII. törvényhez pedig pontosan meghatározza a rezsicsökkentések végrehajtásához kapcsolódó tájékoztatásnál alkalmazandó hirdetmény formáját és tartalmát.

A fogyasztóvédelem felé történő bejelentések, és az esetleges elmarasztaló vonzatok elkerülése érdekében, az adatszolgáltatási képességet növelni, és tökéletesíteni érdemes a közös képviselet működésében.

De mitől válik igazán könnyűvé az adatszolgáltatás?

Meglátásunk szerint az adatok naprakész vezetése, ismerete és a releváns tartalom kinyerhetősége rendezett formában, a tulajdonosok, valamint a számvizsgálók felé a társasházi polgárok elemi érdeke.

Ha ez rendezett folyamatként zajlott az elmúlt évek során, és a társasház közös képviseletének erre kialakított jó gyakorlata volt, akkor a közös képviselet a rezsicsökkentés adatszolgáltatásait is rendben meg tudta oldani.

Ha viszont problémák adódtak a releváns adatok rendezett formában történő előállításával, akkor érdemes elgondolkodni a könyvek vezetésének gyakorlatán. Mérlegelni kell a közös képviseletre kiszabható büntetések gyakoriságát és mértékét.

A helyes és naprakész adatok nem csak a számvizsgálóknak, a közös képviseletnek, hanem a fogyasztóknak, a tulajdonosoknak és a lakóközösségnek is rendkívül fontosak.

Keresse kollégánkat és a www.tarsashazipolgar.hu a könyvelési feladatok megoldásában segítséget tud nyújtani, és a jelenlegi könyvvezetési gyakorlatot is át tudja tekinteni. Az adatszolgáltatás minőségét döntően a jó rögzítés is meghatározza, ehhez kiváló szakembereket tudunk biztosítani.

Velünk Önnek is könnyebb lesz megfelelni a kihívásoknak, keressük egymást és használja ki ezt a lehetőséget együttműködésünk igénybevételével.

A cikk szabadon átvehető, módosítások nélkül és forrás megjelöléssel idézhető.

THP_2 – 2014

Az úgynevezett társasházi törvény nem rendelkezik a kötelezettségek megszegése esetén kiszabható szankciókról. Amennyiben a tulajdonosoknak az érdeke, vagy valamilyen joga sérült vagy csorbult kénytelen volt bírósághoz fordulni, amennyiben a közös képviselővel (ideértve az intéző bizottságot) vagy a számvizsgáló bizottsággal nem sikerült rendeznie a kialakult problémát, helyzetet. A közhiedelem szerint csak 60 napig lehetett megtámadni a közgyűlési határozatokat, és sokrétű folyamat volt a kisebbség jogos érdekeinek érvényesítése.

Az elmúlt időszakban sokat változott a 2003. évi CXXXIII. törvény a társasházakról, mivel újra magában foglalja a társasház szerveinek törvényességi felügyeletét. Ez azért fontos, mert a tulajdonosoknak tágabb tere nyílt érdekeik érvényestésére, valamint a közös képviselőket is rábírhatja arra, hogy munkájukat rendben és időben elvégezzék (ha eddig nem tették volna).

Az érdekérvényesítési lehetőségeket áttekintve az alábbi lehetőségekkel élhetnek a tulajdonosok:

A 14. szakasz (§) bekezdései, amely továbbra is a tulajdonosok 1/10-nek biztosít jogot és lehetőséget, hogy az írásbeli szavazást módosíthassák.

A 35. szakasz (§) megadja arra jogot, hogy a tulajdonosok 1/10-e közgyűlést hívhasson össze, fontosnak vélt témákban és esetekben.

Az 57. szakasz (§) bekezdései a bírósági eljárás megelőzésére irányulnak.

A legfontosabb azonban a 27. szakasz (§) „A” pontjában leírtak, amelyek a jegyzők bevonásával a társasházak működésére a törvényességi felügyeletet jobban kiterjeszti azáltal, hogy nem csak a bírósághoz, hanem érdeksérelem esetén a tulajdonos a kerületileg illetékes jegyzőhöz is fordulhat panaszával. Fontos változás, hogy a bíróság a jegyző kérésére megsemmisítheti a társasház jogsértő határozatait, és itt a törvény már nem írja a fentebb említett 60 napos korlátott.

Remélhetőleg az új szabályozás elősegíti a társasházban élő polgárok érdekeinek jobb érvényesítését, és hozzájárul az önrendelkezés kiteljesedéséhez.

A cikk szabadon átvehető, módosítások nélkül és forrás megjelöléssel idézhető.

THP - 2014