A következő kérdések igen elgondolkodtatóak lehetnek:
- Mikor lehet társasházat alapítani és milyen a jó alapító okirat?
- Miért éri meg a társasház alapítás?
- Miért érdemes társasházat alapítani?
- Mikor van baj a társasház alapító okiratával?
- Milyen baj lehet vele?
A kérdésekre, a társasházi jog professzionális ismerője, Dr. Sudár Miklós ügyvéd adott válaszokat.
A „társasház”, mint a közös tulajdon egy speciális, elkülönült formája nem nélkülözheti a külön törvényi szabályozást. A jogi szabályozás alapját a társasházakról szóló 2003. évi CXXXIII. törvény (Tht.), valamint a régi és az új Polgári Törvénykönyv (1959. évi III. tv, azaz a Ptk. és a 2013. évi V. tv., azaz a PTK) képezi.
A társasházzá válás, vagyis a társasház-alapítás minimum feltételeit immár nem a Tht., hanem a PTK határozza meg:
5:85. § [A társasház] (1) Társasház jön létre, ha az ingatlanon az alapító okiratban meghatározott, műszakilag megosztott, legalább két önálló lakás vagy nem lakás céljára szolgáló helyiség, vagy legalább egy önálló lakás és egy nem lakás céljára szolgáló helyiség a tulajdonostársak külön tulajdonába, a külön tulajdonként meg nem határozott épületrész, épületberendezés, helyiség, illetve lakás viszont a tulajdonostársak közös tulajdonába kerül.
A fogalom számos kulcselemmel rendelkezik, de most az Alapító Okiratot, mint a társasház létrejöttének legfontosabb okiratát vesszük górcső alá.
Tht. 5. § (1) Társasházat fennálló vagy felépítendő épületre lehet alapítani, ha abban legalább két, külön tulajdonként bejegyezhető lakás, illetőleg nem lakás céljára szolgáló helyiség van vagy alakítható ki.
Az alapító okirat akkor tekinthető „jónak”, ha egyrészt mindenben megfelel a jogszabályi követelményeknek, továbbá a benne foglalt rendelkezések kiállják az idő próbáját. Nem szabad ugyanis elfelejteni, hogy az Alapító Okirat módosítása rendkívül nehéz feladat; néhány kivételtől eltekintve megköveteli a tulajdonosi közösség, tehát a Társasházi Polgárok teljességének a hozzájárulását.
Tht. 10. § (1) Az alapító okirat módosításához – ha e törvény másként nem rendelkezik – valamennyi tulajdonostárs hozzájárulása szükséges; a változást be kell jelenteni az ingatlanügyi hatóságnak.
Fentieknek megfelelően hangsúlyt kell fektetni arra, hogy a jogkérdéseken túl az Alapító Okirat a ténykérdések körében pontos és ellenőrizhető adatokat rögzítsen, és csak a törvényileg szükséges (Tht. 9.§) rendelkezésekre terjedjen ki; minden mást a könnyebben módosítható Szervezeti és Működési Szabályzatban érdemes rögzíteni, még akkor is, ha a Tht. ettől eltérő megoldásra is lehetőséget ad (Tht. 13.§ (3) bek).
Az Alapító Okirat gyakori hibái, a teljesség igénye nélkül:
- pontatlan, durva, kijavítással nem orvosolható hiba a külön tulajdonú ingatlanrészekkel összefüggésben (tulajdoni hányad, négyzetméter, területhatár, stb)
- tévesen rögzített külön-, illetve közös tulajdonú ingatlanrészek
- az Alapító Okiratban féltüntetésre nem kerülő, de facto létező ingatlanrészek (jellemzően: előkert, közterületnek nem minősülő utcafronti parkolóhely)
- a hivatalos vázrajztól és térképvázlattól eltérő jelölés
- a társasház tulajdonában lévő, forgalomképes, elkülöníthető és értékesíthető ingatlanrészek (lakás, garázs, padlás, pincerész) külön tulajdonként történő rögzítése
További kérdések esetén keressen minket és tegye fel kérdéseit.
Dr. Sudár Miklós Ügyvédi Iroda
Dr. Sudár Miklós ügyvéd
H-1055 Budapest, Szalay utca 3. I. em. 2.
Email: ugyved.sudar@gmail.com
Telefon: +36 70 / 391 – 1025
